住宅を新築する。
中古住宅を購入する。
賃貸住宅を転居する。
いろんな理由で、現在の場所から
住居を移転する場合に、
「ハザードマップ」はとても参考になります。
ハザードマップとは？
県や市町村で作られています。
内容は災害の種別で分けられています。
１．洪水
２．土砂災害
３．高潮
４．津波
毎年、梅雨の時期には土砂崩れがあったり
台風などの被害が出やすい日本の国土です。
市町村から配布されるのは紙ベースになりますが
最近では、重ねるハザードマップというものも出ていて
インターネットで見ることができます。
重ねるハザードマップ ⇒ http://urx.red/Tru8
災害ごとに見ていっても、全体的に安全なのか？
なかなか、ピンときませんでした。
この重ねるハザードマップがあれば
一目瞭然です。
ただし、すべての災害がハザードマップ通りに
発生するとは限りません。
崖下、崖上、川の周辺、海の近くなど
危険な地域はたくさんあります。
あなたが今回、選択した転居先は
安全ですか？
災害は思わぬところで発生している
私は２０数年前に住宅を建てました。
家の敷地の前面道路が幅１０ｍくらい
６ｍ道路の半分が反対側の山の崖に
陥没して補修がされた場所でした。
この話は、土地・建物の契約をした業者から
一言も聞かされておりませんでした。
後になって、隣の住人から聞いてびっくり！
その頃、ハザードマップなるものも知りませんでした。
ハザードマップがあっても
平成５年の８．６災害で
大きな被害がありました。
被害のあった地域は南側で
私が購入したのは北側でしたから
まさかと思いました。
現在では、ハザードマップなどを使って
おおよその検討はつけられるようになりました。
しかしながら、１００％安全が確保できるとは
思えません。
異常気象だけでなく、線状降水帯など
災害があるたびに、お天気用語が増えてきます。
昔は、台風だけを警戒していたら
一年が無事に過ぎていました。
これからは地震や原発災害、津波、水害、土砂崩れ
さらにはまして
避難所では
「コロナウイルス」が心配になります。
コロナウイルスと言えば、私は１週間前に
第一回目のワクチン接種を受けてきました。
テレビなど接種を受けた人の話を
連日、放送していたので
どんな副作用が出るのか心配していました。
とりあえず、結果は良好でした。
注射針は血管注射よりも細いので
蚊に刺されたよりも
痛みはすくなっかったでした。
接種を受けた後の２～３日ぐらい、
注射を打った周辺の筋肉が
少し痛かったくらいです。
当然でしょう。
注射したんだから。
あまりにテレビなどは
誇大に報道しすぎですよ。
話が逸れました。ごめんなさい。
ハザードマップは１００％信用しない
ハザードマップを１００％信用しないでください。
でも、参考にしましょう。
毎年、災害が起こるたびに
想定外のことが発生しています。
そのたびに見直し点検が行われて
新たに地図に書き込まれています。
あなたの住宅と家族を守るために
ハザードマップを有効に活用して
安全性が高い場所の選択をしてください。
私たち不動産屋には、あなたに
事実を告げるしか手立てがないです。
十分な検討とご健闘を行ってください。
ありがとうございました。では、また。
土砂災害について
日本の国土の全体の７５％が山林です。
池や湖、道路を除いた土地に
１億２千万人が住んでいます。
ただし、多くの人々の住まいは平野だけとは限りません。
都会では斜面や山を切り開いた団地などに
田舎などでは急峻な山間地での生活だったりします。
よく、「ポツンと一軒家」などで
よく見かけると思います。
切り立ったがけ地に立っていたりするのですが
災害の発生につれて、
だんだん、建築基準法も厳しくなってきています。
がけ地に立つ住宅の場合、制限があるって
知っていましたか？
崖規制とは
崖規制とは、2メートル以上の垂直の崖の
上と下に対して規制がかけられています。
各自治体が条例で決定しています。
高さ （H) : 離す距離 （２H）
底辺 ２ 高さ １ ですから
二等辺三角形の角度です。
崖の起点から30度の角度のところから
家は建てられます。
つまり、30度の角度の崖は崩れない。
安全であるということから
この３０度以下の傾斜であれば
ほぼ崩れないというので「安息角」というそうです。
緩和規定とは
「がけの上に建築物を建築する場合にあっては、
がけの崩壊により当該建築物が自重によって
損壊、転倒、滑動または沈下しない構造であると
認められること」
①崖上の建築
例えば、崖の高さが３ｍあるとすれば
３ｍ×２＝６ｍ 以上
狭小土地の場合、
これでは家が建ちませんね。
上の土地の場合、
地中に杭を打って
その杭の下が仮想の地面とみなします。
先ほどの例であれば
上の土地に２ｍの杭を打てば
下の土地との高さが１ｍになります。
１ｍ×２＝２ｍ
緩和されると、狭小土地でも
建築ができそうです。
②崖下の建築
崖下の場合は、崖自体をいじることはできません。
崖の法面は原則、上側の人の所有が多いですね。
ですから、直接的に崖を触れないので
土砂崩れを防止するための擁壁をします。
住宅の他に擁壁費用が発生するので
建築コストが上がります。
多い方法は鉄筋コンクリートなどで
住宅を建てることをします。
ただし、窓やベランダなどを
壁側に作ることは規制があるようです。
詳しくは各自治体の条例を
専門家と打ち合わせしないといけませんね。
盛り土と切土
今回の熱海の土砂崩れは
盛り土が原因として挙げられているようです。
では、盛り土と切土の違いはどういうものですか？
例えば、宅地造成をする場合、
山であれば、切り崩して作るのが普通です。
でも、それだけだと勾配が急になって
道路付けが難しくなります。
そこで、低いところに
土を盛って勾配を少なくしようとしたりします。
つまり、地山を削って作るのが「切土」
低い土地や、谷を埋めて作るのが「盛り土」
一つの宅地に「切土」と「盛り土」が
ある場合もあります。
実は私の家の土地もそうなんです。
あまり深く考えないで購入したので
地盤が盛り土のほうが柔らかいので
建築物は当然傾きます。
そんなことも知らずにいたので
ぜひ、皆さんも点検してみてください。
謄本を確認してください。
２筆以上の土地であれば、
要確認です。
１筆だから、安心というわけではありません。
分譲前に、合筆といって一つにまとめてから
区分けする方法もあるので
分譲前の地図を入手しましょう。
まとめ
今回の熱海の土砂崩れの原因は
盛り土だったようです。
仮に、自分の住宅地だけは大丈夫でも、
周辺の山に谷があり、
川が流れている扇状地でないか？
他山の石では、大事な人の命を守れませんよ！
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